Obnova bytových domov

Stavebné bytové družstvo sa obnove bytových domov začalo intenzívne venovať od roku 2005. Predchádzalo tomu získavanie odborných informácií z oblasti posudzovania rozsahu obnovy domov, spôsobu a komplexnosti jej vykonania, financovania prác a vyhodnocovania prínosu pre vlastníkov obnovených budov. Zamestnanci absolvovali odborné semináre so zameraním na túto problematiku, školenia o správnych postupoch a chybách pri aplikácii zatepľovacích systémov a odstraňovaní systémových porúch bytových domov. Navštívili viacerých správcov budov na Slovensku aj v zahraničí pre získanie informácií o postupoch a ich skúsenostiach s obnovou. S odstupom času môžeme konštatovať, že vynaložené náklady na získanie informácií priniesli očakávaný výsledok v podobe komplexne zateplených domov s vysokými úsporami nákladov na vykurovanie pre vlastníkov bytov.

Doporučené postupy:

Základom každej obnovy je správna diagnostikácia stavu domu. Aj keď každý dom "má svojich odborníkov" (mnohí aj pracujú v tejto oblasti), je vhodné obrátiť sa na odborné organizácie, príp. poradenské centrá. Výsledkom by malo byť komplexné zmapovanie potrieb domu s návrhom rozsahu prác a s ich zdôvodnením. Termovízne snímky ukážu nielen miesta s najväčšími únikmi tepla, ale zviditeľnia aj praskliny a statické poruchy panelov.

Projektová dokumentácia by v žiadnom prípade nemala byť iba formálnou nevyhnutnosťou. Spoliehať sa na odbornosť firmy, ktorá "ušetrí" peniaze za "zbytočne drahý" projekt, môže viesť k vážnym problémom už počas realizácie prác. Hlavným kritériom pri výbere projektanta by nemala byť nízka cena, ale kvalita projektovej dokumentácie, súčasťou ktorej budú riešenia všetkých dôležitých detailov stavby.

Výber zhotoviteľa prác patrí medzi najdôležitejšie rozhodnutia pri obnove domu. Opätovne platí - najnižšia cena neznamená vždy to najlepšie riešenie. Predpoklad dobrého výsledku zvyšuje, ak je zhotoviteľ držiteľom licencie na zatepľovacie práce, je poistený na zodpovednosť za škodu spôsobenú svojou činnosťou, no v prvom rade by mal mať dobré referencie z už zrealizovaných stavieb. Takýto zhotoviteľ nebude mať problém s primeranými zmluvnými zárukami, či zvýšenými zmluvnými sankciami za nedodržanie technologických postupov.

Stavebný a technický dozor by v žiadnom prípade nemal byť zabezpečený ani platený zhotoviteľom prác. Táto osoba je garantom kvality prác, dodržania technologických postupov a použitia správnych materiálov, kontroluje zhotoviteľa prác, preto má byť vybraná a platená vlastníkmi domu. Stavebný a technický dozor musí mať platné osvedčenie na túto činnosť. Pred nízkou cenou je potrebné pri výbere uprednostniť prax pri obnove domov, príp. aktualizačné preškolenia.

Náš tip:

Ak zatepliť, tak komplexne
V prípade zatepľovania domu je dôležité nevynechať žiadne z teplotechnických opatrení - vymeniť všetky pôvodné vonkajšie okná a dvere, zatepliť strechu, obvodový plášť, strop suterénu, zaizolovať rozvody UK a TUV, vyregulovať vykurovací systém. Výsledkom sú maximálne úspory nákladov za teplo a rýchlejšia návratnosť vložených investícií.

Dôležitejšie ako cena sú referencie zhotoviteľa
Ideálny stav je zhotoviteľ s výbornými referenciami a najnižšou cenou. Pred schválením zhotoviteľa odporúčame overiť si jeho referencie z viacerých zdrojov a z posledných stavieb. Uprednostnenie nízkej ceny pred dobrými referenciami môže znamenať problémy pri realizácii, zníženú životnosť diela, príp. zvýšené náklady na pozáručné opravy.

Obnova domu obsahuje aj modernizáciu
Rozsah obnovy vždy závisí od finančných možností vlastníkov domu. Do obnovy sa však oplatí zahrnúť aj práce, ktoré síce nie sú nevyhnutné, no už pri príprave obnovy uvažujeme o ich neskoršom vykonaní (napr. oprava okapového chodníka okolo domu, výmena podlahových krytín alebo položenie dlažby, vymaľovanie spoločných priestorov, úprava osvetlenia spoločných priestorov na pohybové snímače, ...). Po dokončení novej peknej fasády domu, aj menej dôležité nedostatky kazia celkový dojem. Vlastníci potom uvažujú o dokončení nielen takýchto detailov, ale aj o skrášlení spoločných priestorov domu, no po dokončení obnovy už zvyčajne na to nie sú dostatočné finančné zdroje. Zahrnutie týchto prác do úveru na obnovu má pritom iba minimálny dopad na splátky úveru.